Danh Viet Group Icon Central Danh Khôi Việt Nhà Phố Para Grus icon plaza

Phân khúc nhà ở sôi động trên thị trường BĐS 2015

04/01/2016 13:09

Không ít người dè dặt cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015 có chuyển động tích cực nhưng khó khăn của doanh nghiệp địa ốc vẫn còn. Tuy nhiên, nhiều người lạc quan nhận định, thị trường đã đi qua đáy và hiện đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Nhộn nhịp giao dịch BĐS

Ông Nguyễn Nam Hiền, TGĐ Công ty Hưng Thịnh Land cho biết, doanh nghiệp đang dồn sức cho dự án Lavita Garden tại quận Thủ Đức do công ty mẹ Hưng Thịnh Corp phát triển, dự kiến sẽ bán dứt điểm rồi nghỉ Tết. Ông Hiền chia sẻ, dự án vừa được công bố ra thị trường ngày 12/12 vừa qua với khoảng 650 căn hộ song đến nay đã bán được phân nửa. Với tốc độ bán sản phẩm như thế, ông có cơ sở để tin tưởng đội ngũ nhân viên bán hàng của ông “giải quyết” hết hàng còn lại theo đúng tiến độ đã đưa ra.

Theo ông Hiền, 2015 là một năm bận rộn của doanh nghiệp với số lượng căn hộ giao dịch thành công khoảng 5.000 căn, tăng gấp đôi số lượng căn hộ chung cư bán được năm 2014. Đà phục hồi từ cuối năm 2014 đã làm cho thị trường chuyển động tích cực hơn trong năm 2015, một loạt dự án lớn, nhỏ mở bán ra thị trường. Các doanh nghiệp có sự chuẩn bị tốt đã bắt nhịp được thị trường, doanh nghiệp của ông là một trong số đó.

Tương tự, đại diện Novaland Group với cái nhìn lạc quan cho biết, thị trường phục hồi không chỉ giúp công ty vượt qua khó khăn mà còn tạo được đà cho bước phát triển mới. Trong năm vừa qua, tập đoàn này công bố thêm 10 dự án BĐS mới, nâng tổng số dự án tại Tp.HCM lên con số 25. Với số lượng dự án này, Novaland đã tung ra thị trường 7.500 sản phẩm mới gồm căn hộ văn phòng (office-tel), nhà phố, căn hộ.

Theo ông Neil MacGregor, TGĐ Công ty Savills Vietnam, điểm nổi bật trong năm vừa qua là sự nhộn nhịp của phân khúc nhà ở. Nếu nhìn vào số lượng căn hộ chung cư giao dịch thành công thì có thể nói thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn hồi phục sau năm năm đi xuống. Ông MacGregor đưa ra số liệu nghiên cứu thị trường cho thấy, khoảng 14.500 căn hộ giao dịch thành công trong ba quý đầu năm 2015, đây mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại. Nếu cộng thêm số căn hộ chung cư bán ra trong quí IV (đang trong giai đoạn tổng hợp), số lượng căn hộ tiêu thụ được còn cao hơn.

Diễn biến của thị trường BĐS còn được phản ánh qua dòng tín dụng ngân hàng đổ vào lĩnh vực này. Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước - chi nhánh Tp.HCM Nguyễn Hoàng Minh cho biết, tín dụng BĐS đang tăng dần kể từ nửa cuối năm 2012, thời điểm Ngân hàng Nhà nước đưa tín dụng BĐS ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích cho vay vốn. Hiện nay, tín dụng BĐS tăng trưởng bình quân 11,7%/năm và cũng luôn chiếm tỷ trọng 11-12,5% trong tổng dư nợ. Chỉ riêng trong tháng 11/2015, cho vay BĐS tăng tới 12,3%, nâng tổng dư nợ BĐS lên tới 140.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây.

Theo ông Minh, những số liệu thống kê đó đang phản ánh sự khởi sắc của thị trường BĐS. Nguồn tiền đổ vào lĩnh vực này ngày càng nhiều, từ tín dụng tới kiều hối. Năm 2014, lượng kiều hối chảy vào BĐS chiếm 20,2%, năm 2015 đã tăng lên hơn 21%.

Năm 2016, thị trường nhà ở sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 16.500 căn hộ.
Nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường và sự hồi phục sẽ tiếp tục
diễn ra trên tất cả các phân khúc. Ảnh: Minh Khuê


Những cái bắt tay trên thị trường

Trên thực tế, thị trường chung cư nhộn nhịp một phần là nhờ niềm tin khách hàng quay trở lại, còn một phần là nhờ những cái bắt tay của các công ty, cộng với sự linh hoạt của những chương trình bán hàng. Dự án mới tham gia thị trường không nhiều, hầu hết là các dự án cũ được làm mới lại thông qua những thương vụ chuyển nhượng. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mua lại dự án bằng hình thức mua cổ phần chi phối ở cấp độ doanh nghiệp hoặc đầu tư trực tiếp vào dự án.

Đối với việc mua lại dự án thông qua con đường mua cổ phần, điển hình là thương vụ giữa Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI). Khang Điền đã biến BCCI thành doanh nghiệp con sau khi mua lại 32 triệu cổ phiếu BCI, nâng tỷ lệ sở hữu của Khang Điền ở BCCI lên tới 57,31%. Khang Điền có vốn, còn BCCI thì có đất. Hiện nay, BCCI là một trong số những công ty BĐS có quỹ đất lớn với 24 dự án có quy mô gần 400 ha tập trung ở quận Bình Tân và huyện Bình Chánh (Tp.HCM). Khang Điền cho biết, muốn triển khai một bước tiến mới trong việc đầu tư những dự án mới tại khu vực phía Tây Nam Tp.HCM với phân khúc chung cư, khu công nghiệp và nhà thấp tầng.

Việc đầu tư trực tiếp vào dự án cũng là cách nhiều công ty đang làm, đặc biệt là những nhà đầu tư nước ngoài. Đối với mỗi dự án, các doanh nghiệp BĐS thường lập ra một công ty con để tiến hành. Nhà đầu tư nào muốn mua lại dự án thì rót tiền vào công ty con này để cùng phát triển, sau đó thì đường ai nấy đi, không dính dáng gì nhiều tới công ty mẹ.

Đây chính cách hai nhà đầu tư Nhật Bản là Nishi Nippon Railroad và Hankyu Realty đầu tư vào dự án Flora Anh Đào ở quận 9 (Tp.HCM) thông qua một công ty con của Công ty CP Đầu tư Nam Long. Được biết, hai nhà đầu tư Nhật Bản này đang tiếp tục hướng tới một dự án nữa của Nam Long, cũng ở quận 9. Tương tự, Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS An Gia đã mua hai khối căn hộ trong dự án khu dân cư phức hợp Lacasa ở quận 7 (Tp.HCM). Còn tập đoàn Đất Xanh trong năm vừa qua đã tổ chức buổi triển lãm riêng với 20 dự án lớn nhỏ. Trong đó, nhiều dự án được thực hiện qua con đường hợp tác đầu tư.

Thay vì đi xin cấp phép dự án mới, các nhà đầu tư tìm tới các dự án đang dang dở nhưng có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí đẹp để đầu tư. Đại diện Novaland cho hay, việc hợp tác này giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian xây dựng cũng như xin phép, giảm chi phí vốn, qua đó giúp giảm giá bán căn hộ và tăng tính cạnh tranh trên thị trường BĐS. Ông MacGregor của Savills Vietnam cũng nhận định, hình thức hợp tác đầu tư giúp cho nhà đầu tư linh hoạt trong việc bước vào và bước ra khỏi dự án BĐS vào những thời điểm thích hợp.

Tuy nhiên, chữ mua lại ở đây phải để trong ngoặc kép vì phần lớn những dự án tuyên bố đổi chủ chỉ dừng lại ở mức hợp tác đầu tư. Hay nói cách khác, chuyển nhượng không phải là thay đổi chủ sở hữu vốn, tốn nhiều thời gian và nhiêu khê thủ tục. Đối với cách này, nhà đầu tư đã làm mới lại hình ảnh dự án bằng cách thay tên đổi họ rồi tung ra thị trường. Đấy là chưa kể các dự án không chuyển nhượng song được các đơn vị phân phối tiếp sức với động lực là tỷ lệ hoa hồng mà người trong ngành gọi là chấm (%). Chấm càng nhiều thì càng kích thích người bán. Được biết, dự án ở quận 12 đã đưa ra mức hoa hồng “10 chấm” và chỉ trong một thời gian ngắn, đơn vị phân phối bán hết số căn hộ chung cư, điều mà chủ đầu tư làm mãi không xong. Dưới góc độ thị trường, việc hồi sinh các dự án cũ giúp thị trường BĐS chuyển động, qua đó giải phóng bớt khối lượng hàng tồn kho.

Thị trường BĐS kỳ vọng bứt phá

Với tín dụng đổ vào BĐS nhiều và lượng căn hộ giao dịch tăng mạnh, ngay từ trong năm 2015, nhiều người đã lo ngại bong bóng BĐS có thể sẽ quay trở lại. Ông Minh của Ngân hàng Nhà nước cho rằng, khả năng xảy ra hiện tượng này khó bởi ba lý do.

Đầu tiên là những cơ chế chính sách của Chính phủ và ngân hàng đối với BĐS vẫn đang ở mức độ thận trọng, kiểm soát được. Thứ hai là tín dụng BĐS hiện chỉ chiếm từ 11-12,5% trong tổng số dư nợ, cũng không chiếm tỷ trọng quá cao như hồi từ năm 2006-2007, thời điểm tín dụng BĐS lên tới 37% trên tổng dư nợ. Thứ ba là hiện nay, các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động đầu tư vào BĐS. Việc thẩm định những dự án kỹ lưỡng hơn, việc duyệt cho vay trên cơ sở năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư. Không như thời gian trước, mua bán trên giấy nhiều, có dự án BĐS mới được phê duyệt 1/500-1/2000 đã được bán hết.

Dẫn số liệu nghiên cứu của công ty, ông MacGregor của Savills Vietnam cho hay, thị trường nhà ở sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 16.500 căn hộ chung cư trong năm 2016. Ông MacGregor cho biết, thị trường chuyển nhượng đang sôi động, đơn vị dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2016. Nhu cầu sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường và sự hồi phục sẽ tiếp tục diễn ra ở tất cả các phân khúc, từ nhà ở cho tới văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, thị trường còn có thêm lực đẩy từ những hiệp định thương mại tự do với kỳ vọng các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài sẽ tới, kéo theo nhu cầu về BĐS.

Đối với triển vọng thị trường, một số doanh nghiệp BĐS kỳ vọng, tiếp nối đà phục hồi của năm 2015, bức tranh thị trường BĐS năm 2016 sẽ có nhiều gam màu sáng hơn. Nhiều dự án tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ để nắm bắt cơ hội. Tuy nhiên, cơ hội thực sự sẽ nằm trong tay các doanh nghiệp đã chuẩn bị từ trước, có tiềm lực tài chính mạnh và có trong tay quỹ đất sạch.

(Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn Online)
 

Bình luận (0)

Vui lòng nhập họ tên!
Vui lòng nhập nội dung! Ít nhất 20 ký tự!

tối thiểu 10 chữ tiếng Việt có dấu không chứa liên kết