Danh Viet Group Icon Central Danh Khôi Việt Nhà Phố Para Grus icon plaza

Kịch bản mới nào cho thị trường BĐS 2016?

18/01/2016 09:02

“Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hội phục và phát triển mạnh mẽ hơn năm 2015”, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết.

Song, 2015 mới chỉ là năm đầu của một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS, chưa phải là "bong bóng".

Không thể có "bong bóng" BĐS?

Nếu xét trên bình diện tổng thể, thị trường BĐS chưa "bóng bóng". Đầu tiên, về các nguồn vốn, tuy có dấu hiệu tốt song thị trường chưa hội tụ đủ tất cả các dòng tiền. Nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng là tốt nhất nhưng vẫn không đủ lớn.

Đối với nguồn vốn từ đầu tư công năm 2015, vì khó khăn về ngân sách nên nguồn vốn này chỉ dừng ở mức ổn định. Dòng tiền từ nước ngoài mặc dù rất hứa hẹn song không được như mong đợi. Nguồn kiều hối có chuyển biến tốt nhưng vẫn chưa đủ tạo tác động lan tỏa.

Nguồn vốn trong dân vẫn còn đang chờ được kích hoạt. Dòng tiền từ thị trường chứng khoán đủ lớn, có thể nói là chưa đạt được kỳ vọng. Nguồn vốn từ các công cụ tài chính BĐS vẫn còn rất manh nha.

Hai là những nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang chờ đợi. Mặc dù các nhà đầu tư này cùng với một lượng vốn khá lớn song vẫn chưa quyết định chuyển mạnh sang đầu tư BĐS.

Nguyên nhân có thể là do doanh nghiệp Nhà nước thoái vốn khỏi những lĩnh vực đầu tư không trọng điểm, tăng cường đẩy mạnh cổ phần hóa nên các nhà đầu tư có cơ hội để lựa chọn. Thêm nữa, do chưa có các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường BĐS nên những nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn chờ đợi.

Ba là còn một số các nhà đầu tư lớn và chủ đầu tư phát triển trên thị trường chưa kết thúc được chu kỳ đầu tư trong giai đoạn 2005-2015 nên chưa bắt đầu một chu kỳ đầu tư mới. Còn rất nhiều công trình, dự án vẫn chưa tái khởi động.

Vì thế, những sản phẩm mới có dấu ấn của chu kỳ đầu tư mới chưa được tung ra thị trường. Tâm lý phòng tránh dự án BĐS có vấn đề vẫn đang tồn tại. Do đó, các chủ thể chưa thật sự tham gia vào thị trường BĐS.

Bốn là địa bàn phát triển của các dự án chưa đồng loạt. Những khu vực sôi động cũng mới tập trung tại các trọng điểm Tp.HCM, Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng... Những địa bàn mới chưa xuất hiện. Các địa bàn tiềm năng như Bình Dương, Long Thành, Vũng Tàu cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.

Năm là những công trình khởi công mới chưa nhiều. Bên cạnh một vài dự án khởi công mới của một số chủ đầu tư lớn, một số tái khởi động, chưa có dự án quy mô lớn mới của chủ đầu tư mới.

Đồng thời, quy mô các dự án BĐS cũng không tăng lên. Chỉ một vài dự án của một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh (nhưng chủ thể cũng không mới) là được tái khởi công và thúc đẩy.

Như vậy, việc tăng giá của BĐS, ấm lên của thị trường BĐS năm 2015 mang nhiều nét của một năm đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Ảnh chụp một góc Hà Nội

Cơ hội tăng tốc

Tại tại Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016”, diễn ra ngày 5/12 tại Tp.HCM, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS Việt Nam luôn có sự kết nối chặt chẽ và tác động lẫn nhau với nhiều thị trường khác như tài chính đầu tư… Do vậy, một khi nền kinh tế vĩ mô được giữ ổn định như thời gian qua, các thị trường này sẽ tiếp tục có sự phát triển tốt trong tương lai.

Nhìn lại quá khứ, ông Hà cho biết thị trường thời điểm từ 2008-2013 luôn phát triển mất cân đối, nhiều giai đoạn không có giao dịch nhưng có lúc thì giao dịch quá nóng. Tuy nhiên, các Luật và quy định mới đây dành riêng cho thị trường BĐS có những quy định chặt chẽ hơn, nhưng cũng có những điều khoản mở rộng hơn cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam là một đột biến lớn cho thị trường. “Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hội phục và phát triển mạnh mẽ hơn năm 2015”, ông Hà dự báo.

Cùng chung nhận định trên, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng "hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà đã không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa. Do vậy, khách hàng bắt đầu mua nhà và đẩy thị trường ấm lên. Giao dịch nhà ở Tp.HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng và sẽ tăng tiếp trong tương lai, tín dụng BĐS hiện đạt 342 nghìn tỷ, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng mạnh… đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.

“Theo phân tích của tôi, trong vòng 3 – 4 năm tới, không thể có bong bóng BĐS được vì hiện đường giao dịch đang nằm ngang và dựa các yếu tố kinh tế vĩ mô, nên không thể xảy ra bong bóng. Thị trường trong năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng mạnh hơn tuy tâm lý bong bóng BĐS quay lại đang hiển hiện trong dân”, ông Võ khẳng định.

Các rủi ro đi kèm kịch bản

Cả 3 kịch bản đối với thị trường BĐS năm 2016 đều phụ thuộc vào một số rủi ro. Thứ nhất, rủi ro về tình hình quan hệ kinh tế quốc tế và quan hệ quốc tế. Thỏa thuận Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) thành công là thuận lợi song TPP có được phê chuẩn một cách đồng bộ và thuận lợi của 12 nước hay không nằm ngoài tác động của Việt Nam. Bên cạnh đó, giá vàng, giá dầu quốc tế phụ thuộc rất nhiều yếu tố mà nước ta không quyết định được.

Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Theo rất nhiều yếu tố, kinh tế vĩ mô 2016 thuận lợi song vẫn còn tiềm tàng các rủi ro (về nợ công, về ngân sách; về điều hành tiền tệ - tín dụng, đặc biệt là về tỷ giá với đồng nhân dân tệ; về xuất nhập khẩu, đặc biệt là việc nhập siêu từ Trung Quốc).

Thứ ba, rủi ro về những nợ đọng của các doanh nghiệp trong BĐS và rủi ro về tồn kho BĐS. Nếu chỉ một yếu tố không kiểm soát, những kịch bản sẽ không như dự kiến. Thậm chí, nếu vì nhiều yếu tố tác động, nguồn vốn nước ngoài bùng nổ vận hành vào Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam 2016 sẽ không thể dự kiến được biến động.

Tác giả bài viết là PGS. TS, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương


(Theo Vneconomy)
 

Bình luận (0)

Vui lòng nhập họ tên!
Vui lòng nhập nội dung! Ít nhất 20 ký tự!

tối thiểu 10 chữ tiếng Việt có dấu không chứa liên kết